L’État encourage l’achat de certains types de biens immobiliers, en accordant des réductions d’impôt.
Principe: votre bien immobilier est financé entre 50 et 70% par le locataire et l’État…
Le mécanisme de la réduction d’impôts varie selon les dispositifs qui peuvent paraître complexes, et surtout adaptés à une situation financière personnelle…

Quels sont ces dispositifs ?
1) Dispositif Duflot : Entrée en vigueur 01 janvier 2013
La Loi Duflot s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf (logement destiné à la location) ou en l’état futur d’achèvement.
Les investisseurs Duflot bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu de 18 % répartie sur une durée de 9 ans.

La défiscalisation Duflot vise à diriger les investisseurs particuliers vers l’achat de logements intermédiaires neufs, dans des zones où le manque de logement est sensible, et à des prix accessibles aux foyers modestes.

La défiscalisation Duflot prend la suite de la défiscalisation Scellier, qui s’arrête le 31 mars 2013. Elle oriente de manière plus déterminée le dispositif vers le logement intermédiaire, et vers les villes où le besoin de nouveaux logements est le plus criant.

Sont concernés par le dispositif tous les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la Réglementation Duflot en vigueur : RT 2012 ou label BBC 2005.

La réduction d’impôt de la Loi Duflot s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté ministériel, dans les zones A, A bis, B1 et B2.

A RETENIR : Les 10 Obligations

1. Dans le cadre de la loi Duflot, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale.
2. La durée minimale de location est de 9 ans.
3. Le logement doit être achevé dans les 30 mois après la date de déclaration d’ouverture de chantier (ou permis de construire pour les constructions personnelles).
4. Les loyers sont plafonnés et inférieurs de 20% aux loyers du marché*.
5. L’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble.
6. Le plafond d’investissement retenu est de 300 000 € et limité à 2 logements par an.
7. Un plafond de 5500 € par mètre carré de surface habitable est retenu quelle que soit la localisation du logement Duflot.
8. Un plafond de ressources des locataires est voté au 1er janvier de chaque année**.
9. Le décret Duflot fixe un pourcentage d’appartement (minimum 20 %) au sein d’un bâtiment neuf (pour les immeubles d’au moins 5 logements) qui ne peuvent pas bénéficier de réduction d’impôt. Le non respect de ce pourcentage de commercialisation est passible d’une amende de 18 000 € par logement excédentaire.
10. La loi Duflot est inclue dans le plafond sur les niches fiscales et ne peut dépasser le plafond global de 10 000 € / an.

* Plafonds de loyers mensuel en €/m² : Plafonds Duflot révisés tous les ans au 1er janvier

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

16,52 €
12,27 €
9,88 €
8,59 €

** Plafonds de ressources des locataires en € :

 
Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

Personne seule
36 502
36 502
29 751
26 776

Couple
54 554
54 554
39 731
35 757

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge
71 515
65 579
47 780
43 002

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge
85 384
78 550
57 681
51 913

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge
101 589
92 989
67 854
61 069

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge
114 315
104 642
76 472
68 824

Majoration pour personne à charge complémentaire
+12 736
+ 11 659
+8 531
+7 677

Personne seule

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

36 502
36 502
29 751
26 776

Couple

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

54 554
54 554
39 731
35 757

Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

71 515
65 579
47 780
43 002

Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

85 384
78 550
57 681
51 913

Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

101 589
92 989
67 854
61 069

Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

114 315
104 642
76 472
68 824

Majoration pour personne à charge complémentaire

Zone A Bis
Zone A
Zone B1
Zone B2

+12 736
+ 11 659
+8 531
+7 677

nb : Les zones éligibles à la Loi Duflot sont moins nombreuses que dans le Zonage Scellier et la zone B2 ne sera éligible au dispositif Duflot que jusqu’au 30 juin 2013.

2) Dispositif BOUVARD-CENSI

Loi Bouvard-Censi : une défiscalisation calquée sur la loi Scellier, pour l’investissement dans les résidences de service.
Le dispositif de défiscalisation Bouvard-Censi est né d’un amendement à la loi Scellier proposé par les députés Michel Bouvard (Savoie) et Yves Censi (Aveyron).
On parle également de LMNP Bouvard, amendement Bouvard, Scellier Bouvard ou LMNP en résidence de services.
La loi Bouvard entre dans le cadre plus général de la location en meublé non professionnel (LMNP), en lui associant certains avantages du dispositif Scellier.

Loi Bouvard : environ 1/4 de réduction sur le prix d’achat
L’achat de logements meublés en résidence de service (pour personnes handicapées ou âgées, étudiants, ou dans des résidences de tourisme classées) peut donner accès à une réduction d’impôt de 11 % du prix HT du logement dans une limite de 300 000 €. La réduction d’impôt loi Bouvard s’étale sur 9 ans de manière linéaire.

De plus, les résidences de service sont des établissements commerciaux soumis à une TVA de 19,6%, qui est récupérable par l’acheteur. Le coût d’acquisition en est réduit d’autant.

Exemple de défiscalisation loi Bouvard
Vous achetez un logement meublé éligible à la loi Bouvard dans une résidence services pour 150 000 € TTC.
Prix HT : 125 418 €. TVA récupérée (19,6%) : 24 582 €.
Réduction d’impôt loi Bouvard (11%) : 13 796 €. Sur 9 ans : avantage fiscal annuel de 1 533 €.
Avantage fiscal loi Bouvard total (récupération de TVA + réduction d’impôt) : 38 378 €. Les deux conditions du dispositif Bouvard Censi
La location en meublé non professionnelle
Le dispositif loi Bouvard est ouvert à tout loueur en meublé à titre non professionnel (les loueurs en meublé professionnels, LMP, sont donc exclus).
L’investisseur s’engage à mettre en location le logement meublé durant une période de 9 ans, par l’intermédiaire de l’exploitant de la résidence de services, et à conserver son bien sur cette période.
Le logement doit être mis en location dans un délai d’un mois après son achèvement ou son acquisition.
On peut investir en loi Bouvard en indivision.
On peut aussi acheter plusieurs logements sous ce régime.
Les résidences services
La loi Bouvard de défiscalisation s’applique aux :
logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
logements achevés depuis plus de quinze ans et qui font l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
loués en meublé non professionnel ; dans une résidence de services (résidence qui propose des logements et des services associés) :
résidence de tourisme classée ;
résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » ;
établissement social ou médico-social qui accueille des personnes handicapées ;
établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées (EHPA, EHPAD) ;
établissement de santé pour les soins de longue durée ;
résidence avec services pour étudiants.
Fiscalité de la loi Bouvard
L’imposition des placements en loi Bouvard entre dans le cas général de la fiscalité du loueur en meublé non professionnel :

Les loyers issus du logement loi Bouvard sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
L’amortissement du bien dans le régime réel des BIC est limité à la partie du prix qui excède 300 000 €.
Au cours de la période d’engagement de location, si le propriétaire passe de la qualité de loueur en meublé non professionnel à celle de loueur en meublé professionnel, la réduction d’impôt lui reste acquise.
À noter : Les placements en loi Bouvard Censi sont pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.
Loi Bouvard, comment bien investir ?
Comme pour tout investissement immobilier, il est crucial de prendre en compte :
sa localisation ;
les résidences de services concurrentes dans le même secteur (existantes ou en projet), en vérifiant si elles ont une liste d’attente ou des logements vacants.
Évaluez également la situation financière et le professionnalisme du gestionnaire de la résidence services.

3) Dispositifs LMP : Loueur meublé professionnel

Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers éligibles et les louez meublés.
Si la somme des loyers que vous percevez est supérieure à 23 000€ TTC par an, vous avez le statut de Loueur Meublé Professionnel ou LMP*, sinon vous êtes Loueur Meublé Non professionnel (LMNP).

L’avantage fiscal du LMP est important :
Vous pouvez déduire les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes, etc.) de votre revenu global (et pas uniquement de vos revenus locatifs, ce qui est le cas en LMNP).
Sans limitation !
Vous pouvez amortir les biens immobiliers.
Vous êtes exonéré de plus-value sur cession au bout de 5 ans.
Ces biens ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre ISF.
Dans certains cas : vous pouvez vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien.
* LMP : si les revenus locatifs sont inférieurs à 23000€, mais représentent plus de 50% de vos revenus globaux, vous pouvez également avoir le statut LMP.

Le statut LMP implique d’être inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés (RCS), soit en son nom propre soit à travers une société commerciale comme une SNC.

4) Dispositifs LMNP : Loueur meublé non professionnel : Principes

Vous achetez un ou plusieurs biens immobiliers.
Vous les louez meublés.
Si la somme des loyers que vous percevez est inférieure à 23 000€ TTC par an et que cette somme est inférieure à 50% de votre revenu global, vous avez le statut de Loueur Meublé NON Professionnel, sinon vous êtes Loueur Meublé professionnel (LMP).L’avantage fiscal du LMNP est le suivant :
Vous pouvez déduire les charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes..) de vos revenus locatifs.
Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement
Et dans certains cas (résidence avec services) vous pouvez vous faire rembourser la tva que vous avez payée en achetant le bien.
Les revenus LMNP sont nécessairement déclarés aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l’impôt sur le revenu.
LMNP : résultats
Vous vous constituez un patrimoine immobilier de qualité et des revenus locatifs. Vous ne payez pas d’impôt sur les revenus locatifs que vous percevez (car les déductions des charges vont annuler ces revenus locatifs).
Et sans apport personnel : vous pouvez financer à crédit !
LMNP : quel type de bien immobilier ?
Neuf ou ancien.
Seuls les logements dans des résidences avec services permettent de récupérer la TVA, ce sont donc les investissements les plus intéressants :
résidence de tourisme
résidence médicalisée
résidence d’affaire ou pour étudiants
De plus, l’investissement en LMNP dans une résidence de services peut se combiner avec une défiscalisation de type Scellier. C’est le dispositif Bouvard-Censi.

Egalement possible mais sans récupération de tva pour :
des chambres d’hôte ou gîte
une partie de votre résidence principale (une chambre)

5) Diposititfs Girardin :

Ils ont pris fin en décembre 2012 et sont remplacés par les dispositifs Duflot Outre-Mer

6) Malraux

La loi Malraux a été initialement votée le 4 août 1962 et révisée en 1995 puis en 2009. Son but est la protection du patrimoine historique et architectural de la France.

Les propriétaires d’immeubles anciens situés dans un secteur où le patrimoine est protégé, peuvent bénéficier de la défiscalisation Malraux sur leurs travaux de restauration importants.

Principe de la défiscalisation loi Malraux : Jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt !

Le propriétaire d’un bel immeuble dans un quartier historique lance une restauration complète de son bien.
Il le met en location à usage d’habitation pendant 9 ans.
Il bénéficie d’une réduction d’impôts de 22 à 30% du montant des travaux pendant 3 voire 4 ans, dans la limite annuelle de 100 000 € de travaux (donc 22 000 à 30 000 € d’économie d’impôt).
Si le propriétaire de l’immeuble ancien est une SCPI ou une SCI, les porteurs de parts bénéficient de l’avantage de la loi Malraux au prorata de leur nombre de parts.
Loi Malraux : les conditions
Un immeuble situé dans un quartier de patrimoine architectural.

L’immeuble doit être situé :
soit dans un secteur sauvegardé tel que défini par le Code de l’urbanisme (disposition qui concerne les quartiers ayant un caractère historique ou esthétique) ;
soit dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (dispositif qui succède depuis le 14 juillet 2010 aux ZPPAUP, Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) ;
soit dans un quartier ancien dégradé, dans le cadre de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, si la restauration a été déclarée d’utilité publique (dispositif valable jusqu’en 2016).
Une rénovation complète en vue de la location
Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, l’immeuble doit :

faire l’objet d’une restauration complète ;
obtenir une autorisation du préfet pour les travaux, après avis de l’architecte des bâtiments de France ;
être mis en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration, et ce, dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux (pour les biens détenus par une SCI ou une SCPI, les associés doivent conserver leurs parts pendant 9 ans) : un engagement écrit de louer est à envoyer au fisc ;
être loué pour un usage d’habitation à titre de résidence principale (les locaux qui étaient à usage professionnel avant la rénovation peuvent continuer à être loués pour un usage professionnel) ;
ne pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d’un des associés de la société civile).
À noter : La défiscalisation Malraux ne permet pas de transformer des locaux d’habitation en locaux professionnels.
Le propriétaire peut agir seul ou au sein d’une Association foncière urbaine (AFU). En revanche, la propriété du bien immobilier ne peut pas avoir été démembrée.

Calcul de l’avantage fiscal de la loi Malraux
Les dépenses de restauration prises en compte
Les charges et dépenses suivantes ouvrent droit à la réduction d’impôt de la loi Malraux :

Travaux imposés par l’autorité publique : démolition, restauration de toitures ou de murs extérieurs, réaffectation à l’habitation,
Travaux de réparation :
travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs ;
travaux de réaffectation à l’habitation d’un immeuble originellement destiné à l’habitation et qui avait perdu cet usage.
Travaux d’amélioration de l’habitat.
Travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes, en vue de les rendre habitables.
Travaux de mise en conformité (accès des personnes handicapées, amiante…).
Taxe foncière.
Primes d’assurance.
Frais de gestion.
De plus, sont prises en compte les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 4e année qui suit :

soit la délivrance du permis de construire
soit l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable.
Sont exclus :

les frais de construction,
les frais de reconstruction,
les frais d’agrandissement.
le prix d’acquisition du bien immobilier.
La réduction d’impôt Malraux
Les dépenses ci-dessus constituent la base de la réduction d’impôt Malraux.

Seules les dépenses effectivement supportées par le particulier ouvrent droit à la réduction d’impôt. Il faut donc en déduire toutes les aides ou subventions accordées pour les travaux de rénovation.

Deux taux de réduction d’impôt peuvent s’appliquer :

pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé : 30 % du total des dépenses.
pour les immeubles situés en ZPPAUP : 22 % du total des dépenses.
Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction sont prises en compte dans la limite annuelle de 100 000 €, pendant 4 années.

Le contribuable peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt annuelle de 22 000 ou 30 000 € par an, 4 années de suite.

Cette réduction d’impôt n’est pas reportable d’une année sur l’autre : elle ne concerne que les travaux réalisés dans l’année.

À noter : la défiscalisation Malraux n’entre plus dans le plafonnement global des niches fiscales en 2013 !

7) Monuments historiques

Principes : Pas de limite de réduction d’impôt !

Vous pouvez imputer à votre revenu global (pas foncier) le montant des travaux, sans limite.